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按揭银行买家指定,担保公司卖家指定

周争锋 发表于[2020-04-27]

                             按揭银行买家指定,担保公司卖家指定

                                     周争锋 广东华商律师事务所

 

      昨天和房产业内人士闲聊,有几个点聊得有点深,今天整理成文。

 

      一、二手房买卖合同按揭银行由谁来指定

 

      本来这是一个常识问题,不知道为啥总有买房人问我,按揭银行由谁选择。

      按揭银行当然是由买房人指定,因为按揭贷款和银行发生借贷关系的只有买房人。如果是内资银行,卖房人所要履行的只是配合买房人办理银行贷款手续;如果是外资银行的话,银行贷款手续还

      不需要卖房人配合。因此无法得出,卖房人给买房人指定按揭银行的结论。

      另外必须指出的是,买房人找自己熟悉的银行或熟悉买房人财务状况的银行审批流程会更快,更有利于买房人和银行建立信任关系。卖房人给买房人指定按揭银行,那对于买房人来讲实际上是不利的。虽然名义上说可以省一些罚息,但实质上这个银行是和卖房人有关系的,银行对于买房人来讲不一定是最有利的银行。

      买房人若碰见按揭贷款和赎楼贷款同时审批的银行,如因购房款无法覆盖抵押贷款、卖房人征信不良、有涉诉案件未了结等,此时应固定贷款不能审批的原因。卖房人的短期赎楼贷款无法审批,导致买房人无法取得贷款承诺函,双方可以协商变更现金赎楼,或更换为审批买房人按揭贷款不捆绑卖房人赎楼贷款的银行。买房人应做好证据收集工作,注意减损,不要让自己的损失进一步扩大。

      中介在买卖合同的贷款环节根本就不用承担什么法律责任,不存在由中介来指定银行的问题,那么现实生活中介为什么要双方推荐银行。因为中介需要给他的合作伙伴拉业务,或者说中介推荐成功有提成。但是也需要指出,中介提供的银行一般情况下贷款审理的会便利一些,也就是说在买房人自己没有熟悉的银行时,实际上你是可以优先考虑中介推荐的银行。

 

      二、二手房买卖合同赎楼担保公司由谁来指定

 

      二手房买卖合同中,赎楼条款普遍约定,卖房人应在合同签订多少天内委托担保公司,出具赎楼的公证委托书,签订赎楼合同,实际上在买卖合同中赎楼没有买房人什么事。

      赎楼注销抵押登记是卖房人的主合同义务,买房人只是依据合同约定配合缴纳赎楼费,本身和担保公司不发生直接法律关系,因此担保公司应由卖房人来选择。

      很多人说因为合同约定赎楼费由买房人承担,买房人找到费用更低的担保公司,因此可以要求卖房人必须选择买房人指定的担保公司。这里面存在问题,就是如果买房人找的这个担保公司,因为自身的各种原因赎楼不能,合同不能继续履行的违约责任由谁来承担?违约责任还是由卖房人承担,那卖房人为什么要用买房人指定的担保公司。

      实践中还存在一个问题,委托合同中往往授权担保公司有权代表卖房人办理首期款监管和递件过户手续。如果这个担保公司不是卖房人信任的担保公司,或者说这个担保公司是听买房人或者中介公司的,那么对于卖房人来讲,担保公司很容易在买房人已经违约的情况下,仍然配合买房人履行合同,造成卖房人无法解除合同。比如买房人已经逾期监管首期款达到合同解约的程度,但是担保公司在买房人逾期已经构成违约的情况下仍然去办理首期款监管手续。

      如果这个担保公司和买房人、中介是一伙的,那么卖房人在签署公证委托书以后,合同的后续履行流程就不再受卖房人控制。特别是卖房人选择现金赎楼的,身份证银行卡密码都在担保公司,甚至自己的资金安全都无法保证。

      贷款承诺函取得和赎楼注销抵押登记的挂钩问题。如果合同中没有把二者挂钩,即没有约定先取得贷款承诺函再开始赎楼注销抵押登记,在法律意义上,卖房人的赎楼义务人和买房人按揭贷款义务,就是同时履行的,不存在先后。因此卖房人在合同中一定要结合交易惯例,把赎楼注销抵押登记时间和取得贷款承诺函挂钩,应该是先取得贷款承诺函后再办理赎楼注销抵押登记手续,一般约定是4060天后注销抵押登记。

      赎楼费支付时间问题。合同中约定赎楼费的支付时间流程并不明确,这个时候存在一个问题,就是约定由买方承担的赎楼费,是在赎楼前给还是赎楼后给卖方,如果没约定买方先给赎楼费,卖方赎楼后买方再给赎楼费理论上也没有问题。但是如果买房人收到卖房人先垫付赎楼费的通知,买房人应该先支付赎楼费。因为这涉及到卖房人的减损问题,买房人不愿意承担赎楼费或者不愿意先期垫付赎楼费,那么就存在赎楼以后买房人违约,卖房人损失扩大的现实问题。卖房人基于止损的考虑,可以提前收取赎楼费的,买房人不给就以行为表示有可能不再履行合同,卖房人就有止损的注意义务。

      至于为什么中介也要指定担保公司,理由和上面指定银行一样。现在中介公司都有合作的担保公司或自己开设的担保公司,所谓肥水不流外人田。

      担保公司虽然是卖房人自己委托的,法律上是卖房人的代理人,应该听卖房人指挥,维护卖房人的利益,但不是卖房人的选定而是他人指定,他们可能只听指定人的,不听委托人的。

      卖房人没有熟悉的担保公司,用中介推荐的也可以,只是要注意下风险,合同履行过程中要记得询问交易进度,明确担保公司在办理委托事项前,应首先征求你的意见,并保留相关的证据。

 

    ——周争锋2020424日协议深圳港中旅大厦

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